Kontoführungsgebühren auf Mieter umlegen klingt für Vermieter naheliegend, denn das Mietkonto verursacht monatlich Kosten und ohne Konto gäbe es keine ordentliche Abrechnung. Trotzdem scheitert die Umlage bei Wohnraum in aller Regel, und eine entsprechende Klausel im Mietvertrag nützt nichts. Bei Gewerbe sieht die Rechtslage anders aus, und auch für Rücklastschriften gelten eigene Regeln. Die folgenden Abschnitte zeigen, was erlaubt ist, was nicht, und wie Vermieter die Bankkosten trotzdem im Griff behalten.

Kontoführungsgebühren auf Mieter umlegen und was Vermieter beachten

Warum die Gebühren bei Wohnraum nicht auf Mieter umlegbar sind

Umlagefähig sind bei der Wohnraummiete nur Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Die Verordnung stellt außerdem ausdrücklich fest, dass Verwaltungskosten keine Betriebskosten sind. Dazu zählen die Arbeit der Hausverwaltung, Porto, Büromaterial und eben auch die Kosten des Kontos, über das Mieten eingehen und Rechnungen laufen. Ein Mieter muss sie daher nicht tragen, selbst wenn er die Betriebskostenabrechnung unterschrieben hat.

Auch der Mietvertrag ändert daran nichts. Das Bürgerliche Gesetzbuch erklärt Vereinbarungen für unwirksam, die bei der Betriebskostenabrechnung zum Nachteil des Mieters abweichen. Eine Zeile wie „Kosten der Kontoführung trägt der Mieter“ hat deshalb keine Wirkung. Hat ein Mieter bereits gezahlt, kann er den Betrag im Rahmen der Verjährungsfristen zurückfordern. Vermieter sollten daher die Nebenkostenabrechnung prüfen und Positionen dieser Art streichen, bevor Streit entsteht und die gesamte Abrechnung angegriffen wird. Mieter wiederum haben nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, Einwendungen zu erheben, und sollten eine solche Position schriftlich beanstanden.

Was bei Gewerbemietverträgen anders gilt

Bei Geschäftsräumen herrscht mehr Vertragsfreiheit. Die Betriebskostenverordnung bindet die Parteien dort nicht in gleicher Weise, und der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich Verwaltungskosten in einem gewerblichen Mietvertrag per Formularklausel umlegen lassen (Urteil vom 9. Dezember 2009, Aktenzeichen XII ZR 109/08). Eine genaue Bezifferung ist dabei nicht erforderlich. Die Entscheidung betrifft die Hausverwaltung, lässt sich aber auf vergleichbare Kosten übertragen, die der Vermieter für die Verwaltung des Objekts aufwendet.

Die Klausel muss trotzdem verständlich sein. Begriffe, die der Mieter nicht einordnen kann, hat der Bundesgerichtshof schon einmal für zu unbestimmt gehalten (Urteil vom 3. August 2011, Aktenzeichen XII ZR 205/09). Formulieren Sie deshalb eindeutig, welche Kosten gemeint sind, etwa die Gebühren für das Konto, das ausschließlich für das Mietobjekt geführt wird. Prüfen Sie außerdem, ob Sie die Umlage nicht besser in die Miete einrechnen, weil das den Streit über einzelne Positionen vermeidet.

Gebühren für Rücklastschriften und Zahlungsarten

Anders als die Kontoführung selbst lassen sich Kosten ersetzen, die der Mieter durch eigenes Verhalten verursacht. Platzt eine Lastschrift, weil das Konto nicht gedeckt ist, darf der Vermieter die ihm tatsächlich berechnete Rücklastschriftgebühr als Schadensersatz verlangen. Voraussetzung ist ein Verschulden des Mieters, und der Vermieter sollte die Gebühr mit einem Kontoauszug belegen. Pauschalen im Vertrag dürfen den typischerweise entstehenden Schaden nicht übersteigen, und der Mieter muss einen geringeren Schaden nachweisen dürfen. Für Mahnkosten gilt Ähnliches, denn auch sie sind nur in angemessener Höhe und bei tatsächlichem Aufwand zu ersetzen.

Unzulässig sind dagegen Aufschläge für bestimmte Zahlungswege. Das Gesetz untersagt Entgelte für die Nutzung von Überweisung, Lastschrift oder gängigen Zahlungskarten. Ein Vermieter darf also keinen Zuschlag verlangen, weil der Mieter per Überweisung statt per Einzug zahlt. Eine Gebühr für Barzahlung ist ebenso heikel, weil der Mieter damit faktisch für die Erfüllung seiner Pflicht belastet würde. Zur Vermeidung von Barzahlungen bitten Sie den Mieter besser um ein SEPA Lastschriftmandat oder einen Dauerauftrag, ohne ihn dafür zu belasten.

So halten Sie die Kosten im Rahmen

Die wirksamste Stellschraube ist das Konto selbst. Viele Online-Konten werden für Privatpersonen ohne Grundgebühr geführt, und manche Institute erlauben die Trennung nach Zweck mit einem zweiten Konto. Ein eigenes Mietkonto macht außerdem die Steuer einfacher. Die Gebühren sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abziehbar, bei einem gemischt genutzten Girokonto nur anteilig. Notieren Sie die Kosten jedes Jahr, damit die Anlage V der Steuererklärung schnell ausgefüllt ist. Beauftragen Sie eine Hausverwaltung, sind Kontoführung und Zahlungsverkehr meist mit dem Verwaltungshonorar abgegolten, sodass Sie nachfragen sollten, ob Gebühren doppelt anfallen.

Bei der Kaution gelten zusätzliche Pflichten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem Konto mit üblichem Zinssatz anlegen, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Ob Gebühren vom Zins abgezogen werden dürfen, ist umstritten, deshalb eignet sich ein gebührenfreies Kautionskonto am besten. Wollen Sie die Kosten dauerhaft decken, kalkulieren Sie sie in die Nettokaltmiete ein. Bei Neuvermietung ist das frei möglich, bei laufenden Verträgen kommt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht, die an die gesetzliche Kappungsgrenze gebunden ist.

Zum Schluss ein Hinweis für Eigentümergemeinschaften. Die Kosten des Verwalterkontos zahlt die Gemeinschaft aus dem gemeinsamen Hausgeld, und der Eigentümer, der vermietet, kann sie nicht an seinen Mieter weitergeben. Auch hier gilt, dass nur die in der Verordnung genannten Positionen umlagefähig sind.

Dürfen Vermieter Gebühren für das Mietkonto in der Nebenkostenabrechnung ansetzen?

Bei Wohnraum nicht. Die Gebühren gehören zu den Verwaltungskosten, die keine Betriebskosten sind. Ein Mieter kann eine entsprechende Position beanstanden und bereits gezahlte Beträge zurückverlangen. Ratsam ist deshalb, die Kosten über die Miete selbst zu decken.

Wie lange kann ein Mieter zu viel gezahlte Nebenkosten zurückfordern?

Der Anspruch verjährt regelmäßig nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Hat der Mieter die Abrechnung zunächst geprüft und bezahlt, ändert das an dieser Frist nichts. Vermieter sollten Positionen daher rechtzeitig korrigieren.

Taugt ein Online Konto als Mietkonto?

Ja, ein reines Online Konto reicht aus, solange es als Girokonto Überweisung und Lastschrift zulässt. Achten Sie auf Gebührenfreiheit, Kontoauszüge als Beleg für die Steuer und die Einlagensicherung bis 100.000 Euro, damit Mieteinnahmen bei einer Bankpleite abgesichert bleiben.