Das Ergebnis vorweg

Nach zehn Jahren dürfen Sie ein Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen und dabei auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten. Die Umschuldung gelingt entweder bei der bisherigen Bank oder über eine neue, die das Darlehen ablöst. Wichtig sind frühe Angebote, ein Vergleich der Jahreszinsen und eine Anschlussrate, die zur Restschuld und zur Lebensplanung passt.

Die Umschuldung nach 10 Jahren steht bei vielen Eigentümern an, wenn die erste Zinsbindung ausläuft oder das Darlehen zum ersten Mal ohne Strafe kündbar wird. Das Datum kommt schneller, als es scheint, und bei einer Verspätung zahlen Sie womöglich jahrelang einen schlechteren Zins. Mit dem richtigen Zeitplan, mehreren Angeboten und einem nüchternen Blick auf die Kosten lässt sich die Anschlussfinanzierung ruhig und ohne Zeitdruck regeln.

Umschuldung nach 10 Jahren Zinsbindung angehen

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt Darlehensnehmern ein eigenes Kündigungsrecht. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten beenden, auch wenn eine längere Zinsbindung vereinbart wurde. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dafür nicht verlangen. Das Recht gilt für Verbraucherdarlehen, die mit einem Grundpfandrecht gesichert sind, und lässt sich im Vertrag nicht ausschließen.

Nach gängiger Auslegung dürfen Sie die Kündigung bereits sechs Monate vor Ablauf der zehn Jahre erklären, sodass das Darlehen mit Ablauf der Frist endet. Ein Beispiel verdeutlicht das. Wurde die Summe am 1. Juni 2017 vollständig ausgezahlt, endet die Zehnjahresfrist am 1. Juni 2027, und die Kündigung sollte spätestens am 1. Dezember 2026 bei der Bank eingehen. Senden Sie das Schreiben nachweisbar, etwa per Einschreiben, und lassen Sie sich den Eingang bestätigen. Endet Ihre Zinsbindung ohnehin nach zehn Jahren, brauchen Sie dieses Recht nicht, doch der Zeitplan für die Anschlussfinanzierung bleibt derselbe.

Anschlussfinanzierung bei der alten oder einer neuen Bank

Zwei Wege stehen offen. Bei der Prolongation bleibt es bei Ihrer bisherigen Bank, die Ihnen neue Konditionen für die Restschuld nennt. Das spart Papierkram, denn die Grundschuld bleibt im Grundbuch unverändert. Die Bank rechnet allerdings damit, dass viele Kunden nicht vergleichen, und der erste Vorschlag liegt häufig über dem Marktniveau. Ein Gegenangebot einer anderen Bank verbessert Ihre Verhandlungsposition spürbar.

Bei der Umschuldung zu einer neuen Bank löst diese das alte Darlehen ab. Meist wird die bestehende Grundschuld abgetreten, was eine notarielle Beglaubigung und einen Grundbucheintrag erfordert. Alternativ bestellt die neue Bank eine eigene Grundschuld. Fragen Sie in beiden Fällen nach den Nebenkosten, die meist im niedrigen dreistelligen Bereich liegen. Holen Sie mindestens drei Angebote ein, am besten auch von einem Finanzierungsvermittler, der viele Institute gleichzeitig vergleicht. Verglichen wird der Jahreszins inklusive Gebühren, nicht der Sollzins allein.

Kosten und Fristen beim Bankwechsel

Ganz kostenfrei ist der Wechsel trotzdem nicht. Notar und Grundbuchamt verlangen Gebühren, und die neue Bank bewertet gegebenenfalls das Objekt. Ein Bearbeitungsentgelt für ein Verbraucherdarlehen ist dagegen unzulässig und lässt sich zurückfordern. Rechnen Sie die Summe der Nebenkosten gegen die Zinsersparnis über die gesamte neue Laufzeit, bevor Sie sich entscheiden.

Zeitlich lohnt es sich, ungefähr zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung mit dem Vergleich zu beginnen. Angebote der Banken gelten in der Regel nur wenige Wochen, und die Prüfung der Unterlagen dauert. Liegt das Ende der Zinsbindung weiter in der Zukunft, kommt ein Forward Darlehen in Betracht. Dabei sichern Sie sich schon bis zu 60 Monate vorher den heutigen Zins, zahlen dafür aber einen Aufschlag. Das Risiko liegt darin, dass die Marktzinsen bis dahin sinken und Sie an die teurere Vereinbarung gebunden sind. Wägen Sie das gegen Ihre Sicherheitsbedürfnisse ab.

Die Anschlussrate sinnvoll gestalten

Nach zehn Jahren ist ein guter Teil der Schuld getilgt, und Sie können die Rate neu ausrichten. Nehmen wir eine Restschuld von 150.000 Euro bei 3,5 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung. Die anfängliche Jahresrate beträgt 5,5 Prozent, also 8.250 Euro oder rund 687 Euro im Monat. Heben Sie die Tilgung auf drei Prozent an, steigt die Rate auf etwa 812 Euro, die Restschuld sinkt dafür deutlich schneller. Bleibt ein Spielraum im Haushalt, lohnt der höhere Satz, weil jede getilgte Summe künftige Zinsen spart.

Vereinbaren Sie außerdem ein Recht auf Sondertilgung, damit Prämien, Erbschaften oder Bonuszahlungen die Schuld senken dürfen. Üblich sind jährlich fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, manche Banken gewähren mehr. Planen Sie zudem das Ende der Laufzeit. Soll das Haus beim Eintritt in die Rente abbezahlt sein, wählen Sie Zinsbindung und Tilgung so, dass die Restschuld bis dahin möglichst klein ist. Sonst sollten Sie früh klären, wie eine weitere Anschlussfinanzierung im Alter aussehen kann.

Bei der Wahl der neuen Zinsbindung gilt als Faustregel, dass ein längerer Zeitraum meist einen höheren Zins kostet, dafür aber Planungssicherheit schafft. Eine Bindung von zehn bis fünfzehn Jahren schützt vor steigenden Marktzinsen. Eine kürzere Bindung profitiert von sinkenden Zinsen, verlangt aber finanzielle Reserven für den Fall, dass die Rate beim nächsten Wechsel höher ausfällt. Ein Tilgungssatzwechsel gibt Ihnen zusätzlich Spielraum, die Rate später anzupassen, falls sich Einkommen oder Familienlage ändern.

Was geschieht, wenn ich nach Ablauf der Zinsbindung nichts unternehme?

Das Darlehen läuft meist zu einem variablen Zinssatz weiter, der über dem Marktniveau liegen kann. Sie dürfen es dann jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Langfristig verschenken Sie aber Geld, weil Sie keine feste Planung für Rate und Restschuld haben.

Welche Unterlagen verlangt eine neue Bank für die Umschuldung?

Üblich sind Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid, Selbstauskunft, aktueller Grundbuchauszug, Darlehensstand der bisherigen Bank sowie Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung und Versicherungsnachweis. Stellen Sie die Papiere früh zusammen, damit die Prüfung nicht den Zeitplan verzögert.

Lohnt sich die Umschuldung bei einer kleinen Restschuld?

Bei geringen Beträgen können Notar und Grundbuch den Zinsvorteil aufzehren. Multiplizieren Sie die Zinsdifferenz mit Restschuld und Laufzeit und stellen Sie die Summe den Nebenkosten gegenüber. Liegt der Gewinn nur knapp darüber, verhandeln Sie lieber mit der bisherigen Bank.